Não é incomum que o mutuário se planeje para ocupar o imóvel em uma determinada data e seja surpreendido com o atraso da obra, o que lhe causa imensos transtornos. No caso do Programa Minha Casa Minha vida não é diferente. No entanto, o que muitos podem não saber é que esse transtorno pode ser indenizado. Em decisão proferida este mês, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em R$ 10 mil o valor a ser pago a título de danos morais por atraso de mais de um ano na entrega de um imóvel do programa que fica em Pernambuco.
Diante do crescimento em todo o país deste e de outros problemas, o STJ resolveu fixar teses que deverão ser seguidas pelos juízes em relação ao Minha Casa Minha Vida. A consultora jurídica da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Maranhão, Ana Cristina Brandão Feitosa, conta que uma delas diz respeito ao pagamento de comissão de corretagem, que, exceto para a Faixa 1 do programa, é devida desde que o interessado em comprar o imóvel seja previamente informado sobre o seu valor.
“Na prática, o STJ entendeu que a intermediação é legítima e pode ser cobrada, porém, o mutuário somente se obriga a esse pagamento se houver comunicação prévia e cláusula contratual expressa quanto à prestação de serviço e seu valor. Caso contrário, será considerada indevida e ele terá direito a restituição do valor pago”, diz Ana Cristina (foto).
O STF definiu, ainda, que na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel. “Este prazo não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Caberá ao mutuário, antes da assinatura do contrato de compra e venda, verificar se há previsão expressa e certa para entrega da unidade”, informa Ana Cristina Brandão Feitosa.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, a determinação é que haja o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, tendo por base o valor de locação de imóvel semelhante ao que ele comprou, mas ainda não lhe foi entregue. “Além disso, é necessário que seja entre ao mutuário um termo no qual consta a data limite em que lhe será entregue o imóvel”, completa a consultora jurídica da ABMH.
O Tribunal também estabeleceu como ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Estes juros são cobrados enquanto o empreendimento encontra-se em construção e ele é equivalente aos juros, correção monetária, seguro e taxa de administração, sendo que os juros são calculados com base no valor já liberado pelo banco para o construtor, em nome do consumidor, como explica Ana Cristina Brandão Feitosa. “Considerando que a data para entrega encerra a construção, consequentemente encerraria o pagamento de juros de obra, razão pela qual tem-se a sua ilegalidade se cobrado após o prazo previsto para entrega das chaves.”
Por fim, conforme o STF, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, que deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais prejudicial ao consumidor.
“Durante a construção, o saldo devedor do mutuário com o construtor é corrigido pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Se o prazo para entrega da unidade é atingido e o bem não é entregue, considerando que a obra deveria estar pronta, somente se admite correção da dívida por índice que já não reflita mais a inflação setorial da construção civil”, relata a advogada.
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 11 estados (confira abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.
