Com a crise econômica no país, que já se arrasta por três anos, vários setores têm enfrentado grandes prejuízos. Um deles é o bancário, que têm acumulado um grande estoque de imóveis retomados.
A causa disso tem como origem a concessão desenfreada de financiamentos nos últimos anos, que agora se agrava com a inadimplência dos mutuários em razão da crise, como analisa especialista da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
De acordo com a diretora executiva do escritório de representação da ABMH no Maranhão, Ana Cristina Brandão Feitosa, os bens imóveis e também móveis que hoje fazem parte do acervo patrimonial dos bancos são provenientes de contrato de empréstimo (pessoal, habitacional, rotativo, capital de giro etc.) que ficaram inadimplentes e, como medida para recuperar o crédito, ocorreu a consolidação da propriedade do bem em favor do banco.
“No caso dos contratos vinculados ao financiamento habitacional, as regras para retomada do bem estão dispostas na Lei 9.514/97 que instituiu a modalidade de alienação fiduciária em imóveis”, conta.
A especialista explica que a alienação fiduciária é uma garantia real, caracterizada por um negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com a finalidade de garantia, contrata a transferência ao credor (ou fiduciário) da propriedade resolúvel de bem imóvel. “Havendo inadimplência por parte do comprador, o credor fiduciário está autorizado a executar o contrato e consolidar a propriedade em seu nome, mandando posteriormente o imóvel a dois leilões, conforme determina a lei”, completa Ana Cristina Feitosa.
Considerando esses fatores, a diretora da ABMH diz que a crise econômica é a que influencia mais negativamente, pois o mutuário que não consegue pagar as prestações perde seu imóvel para o banco que tem a obrigação de mandar o bem a leilão. “Porém, como a crise não atinge somente os mutuários, os investidores do ramo imobiliário e os interessados em adquirir a casa própria têm adiado os planos muitas vezes em razão da ausência de reservas para aquisição ou até de ter investido o dinheiro em outros negócios menos arriscados.”
No que se refere aos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a regra do banco central não pode se sobrepor à lei 9.514/97. Por essa lei, uma vez consolidada a propriedade o bem deve ir a dois leilões.
“Não havendo arrematantes, aí é o caso de se reconhecer a adjudicação do bem pelo banco, ou seja, à tomada plena da propriedade pela quitação da dívida. Importante nesse ponto ressaltar que a adjudicação deve se dar em valores reais do imóvel. Logo, se o mutuário devia menos do que o imóvel vale hoje, tem direito de ser indenizado na diferença, conforme determina a Lei 9.514/97”, ressalta Ana Cristina Feitosa (foto).
Subsidiariamente à Lei 9.514/97, pode-se aplicar os normativos do Banco Central, como informa a diretora da ABMH. Ocorre que, regra geral, os bancos normalmente incluem os bens adjudicados em outros leilões para alienação. “Porém, agora não estão mais obrigados a respeitar as diretrizes da lei supra no que tange a lance mínimo. Nessa situação, poderá o banco atrair maiores interessados em arrematar o imóvel, pois a aquisição pode se dar por um preço mais atraente.”
Segundo Ana Cristina Feitosa, a melhor forma de evitar que isso ocorra é buscar um meio de negociar as dívidas. “Normalmente, quem é dono do bem, principalmente em se tratando de financiamento habitacional, não está disposto a devolvê-lo, apenas se encontra em uma situação momentânea que o impede de pagar no todo ou em parte o empréstimo que lhe foi concedido.”
Ela destaca que alguns bancos oferecem carência no pagamento das prestações, o que é uma boa saída inicialmente, mas que deve ser vista com cautela para não transformar uma dívida em bola de neve. “Também para o banco não é bom ter o bem em seu patrimônio, pois estamos falando de um capital imobilizado. Por isso a negociação da dívida passa a ser uma boa alternativa para receber dinheiro e não imobilizar o capital. Uma vez negociada a dívida, tem-se o mutuário satisfeito em não perder o imóvel e o banco recebendo o que foi acordado em uma negociação, sendo certo que o que é combinado não sai caro!”
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 10 estados (confira abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.
