Quem promete comprar deve pagar o preço ajustado
A compra e venda de imóveis e terrenos é uma negociação complexa e, regra geral, envolve valores altos. Por isso, todo cuidado é pouco, a começar pela redação do contrato. Afinal, espera-se sempre que o documento contemple o acordado entre as partes. No entanto, situações das mais variadas podem acabar interrompendo esse negócio no seu meio, gerando obrigações para os envolvidos.
Os contratos de compra e venda são tidos como bilaterais, não por terem duas partes ou pessoas diferentes envolvidas, mas devido às obrigações que têm de ter ambas as partes. “Aquele que promete vender tem a obrigação de entregar o bem do jeito como estava quando foi feita a negociação. Quem promete comprar deve pagar o preço que foi ajustado pelo bem, no tempo e do modo como foi contratado”, explica a consultora jurídica da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Maranhão, Ana Cristina Brandão Feitosa.
Mas e quando um dos dois não cumpre sua obrigação? Qual a consequência disso? De acordo com Ana Cristina Brandão Feitosa, é feita a rescisão contratual, indenização por perdas e danos.
Por perdas e danos entende-se os danos materiais e morais sofridos pela parte que ficou prejudicada na rescisão contratual. “No caso da compra e venda de imóveis, quando o comprador exerce a posse do bem e nele acrescenta construção ou benfeitoria necessária ou útil, sendo a sua posse de boa-fé, terá direito a ser indenizado, e reter a posse do imóvel até ser devidamente indenizado.”
Por outro lado, o exercício da posse do imóvel pelo comprador, quando o contrato de compra e venda é rescindido, faz com que ele tenha o dever de pagar taxa de fruição pelo seu uso. “É uma espécie de aluguel pelo tempo de posse, evitando-se, assim, o seu enriquecimento sem causa, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça”, conta a consultora jurídica da ABMH.
Isso porque, segundo entendimento do STJ, o pagamento de taxa de ocupação ou aluguéis tem fundamento jurídico na proibição ao enriquecimento sem causa do comprador, retribuindo ao proprietário os valores correspondentes pelo tempo em que a pessoa utilizou o bem que não era seu. “Por essa razão, os aluguéis ou a taxa de ocupação devidos pela resolução do contrato de imóvel também se enquadram na categoria perdas e danos”, esclarece Ana Cristina Brandão Feitosa.
De acordo com ela, o ponto importante a ser destacado é que o direito de retenção da posse não é uma vontade da parte, mas, sim, um direito assegurado por lei. “Ou seja, a posse exercida em razão da retenção das benfeitorias não decorre da relação contratual, mas da imposição legal.”
Por outro lado, essa mesma posse, nos termos do entendimento do STJ, não pode ser admitida como legítima porque representa enriquecimento sem causa, ou seja, não poderia ser permitido o exercício da posse de imóvel de terceiro, o que numa análise simples traz a inaplicabilidade da norma contida no artigo 1.219, do Código Civil. “Por isso que a rescisão de um contrato tem se tornado cada vez mais complicada para as partes envolvidas quando o assunto acaba judicializado.”
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos, que presta consultoria jurídica gratuita e tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais.
