Na condição de banco com maior número de financiamentos habitacionais concedidos, com a crise, a Caixa Econômica Federal sofre com a retomada de imóveis e a imobilização de seu capital. Infelizmente muitos mutuários não conseguiram honrar com as prestações de seu financiamento habitacional e acabaram perdendo seu imóvel para o banco através do procedimento de execução da dívida disposto na Lei 9.514/97.
De acordo com a diretora executiva do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Maranhão, Ana Cristina Brandão Feitosa, para facilitar a recuperação do crédito, a lei 9.514/97 dispõe sobre a possibilidade de a instituição financeira poder levar o imóvel a dois leilões na tentativa de recuperar o crédito emprestado através da venda do imóvel, isso sem precisar de processo judicial. “Caso não haja interessado, esse imóvel é incorporado no patrimônio da instituição e colocado à venda posteriormente como um imóvel do banco”, esclarece
Mas apesar de, em princípio, os imóveis leiloados poderem ser atraentes para investidores e interessados em moradia, também podem ser verdadeiras armadilhas, como alerta Ana Cristina Brandão Feitosa. “Do ponto de vista positivo, é possível, em muitos casos, adquirir um imóvel por um preço consideravelmente abaixo do valor real de mercado, o que pode gerar uma margem de lucro interessante para quem vive de compra e venda de imóveis. Porém, o lado negativo da questão fica em não saber o real estado do imóvel, principalmente quando ele está ocupado por terceiros.”
Como o estoque de imóveis retomados pela CEF está muito alto, a alternativa que resta para o banco de recuperar seu crédito é alienar o bem por valor abaixo de mercado. Isso chama a atenção dos investidores e de pessoas que têm interesse em adquirir imóvel para morar. “Some-se a isso o fato de que o imóvel vem da Caixa Econômica Federal com todos os tributos e taxas (IPTU e condomínio) devidamente quitados ou sob a responsabilidade do banco. Isso quer dizer que o bem chega ao novo adquirente de forma livre e desembaraçada. Por outro lado, a Caixa não se preocupa em desocupar o imóvel correndo por conta e risco do arrematante buscar as medidas administrativas e judiciais para conseguir a posse desse imóvel”, adverte a diretora da ABMH.
Ana Cristina Brandão Feitosa chama a atenção ainda para os casos em que o leilão se dá pela via da Lei 9.514/97. Nessa situação, o arrematante, investidor ou não, deve ficar bastante atento para o cumprimento dos procedimentos dispostos na lei e também para o lance mínimo a se dar no imóvel. Isso porque, como esses leilões são obrigatórios para validade do procedimento de execução, caso não sejam respeitadas as normas legais e caso a arrematação se dê por preço inferior a 50% do valor de mercado do bem, existe a possibilidade de o ex-mutuário buscar a anulação da arrematação, causando vários prejuízos para o arrematante, como explica.
“Não basta apenas saber se o imóvel está ou não ocupado, o candidato à arrematação deve tentar buscar a existência de processo judicial ajuizado pelo ex-mutuário em face do banco, bem como buscar a certidão de matrícula do imóvel para atestar a regularidade do procedimento de execução”, diz Ana Cristina (foto).
O mesmo vale para os imóveis que já fazem parte do patrimônio da CEF. “Antes de dar um lance no imóvel, o candidato deve buscar informações sobre a existência de processos, bem como certificar na certidão de matrícula do bem se existe algum impedimento de venda ou qualquer outra informação relevante que possa interferir na transferência da propriedade e na tomada da posse”, finaliza Ana Cristina Brandão Feitosa.
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em nove estados (confira abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.
